Gute Gründe für einen Immobilienverkauf mit lokalem Makler
Der lokale Makler im Vergleich mit Online-Maklern und einem selbstorganisierten Verkauf
Sie planen ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu verkaufen und überlegen, ob Sie einen Makler hinzuziehen oder den Verkauf lieber in Eigenregie durchführen wollen? Eine wichtige Frage für einen eher seltenen Prozess in Ihrem Leben. Im Jahr 2020 z.B. wurden bundesweit knapp 290.000 Eigenheime verkauft. Von diesen Transaktionen wurden nur etwa 16.400 in Schleswig-Holstein durchgeführt, in Hamburg ganze 3.300 (Quelle: Statista 2022).
Jeder Verkäufer hat grundsätzlich drei Optionen: den Prozess komplett allein zu absolvieren, einen Online-Makler zu buchen oder einen lokalen Immobilienmakler mit dem Verkauf zu beauftragen. Anhand des gesamten Ablaufs einer Immobilientransaktion stellen wir Ihnen anschaulich die jeweiligen Vor- und Nachteile dar.
Die Kenntnis des gesamten Ablaufs
Sollten Sie schon erfahren im Umgang mit größeren Verkaufsprozessen sein, ist das ein echter Vorteil für Sie. Bitte beachten Sie dennoch die Eigenheiten des Immobilienmarktes, denn vor dem Zustandekommen eines gültigen Verkaufsvertrages sind diverse Bedingungen zu erfüllen, die für den Makler Tagesgeschäft sind, für Sie vielleicht eine aufwendige Premiere. Die Beratung und Erfahrung eines Maklers vor Ort kann viele Stolpersteine aus dem Weg räumen und ein klares Zeitgefühl für den Gesamtablauf vermitteln.
Die Einschätzung des Verkehrswerts
Sie leben vielleicht noch in der zu veräußernden Immobilie oder haben eine andere emotionale Bindung an das Wohneigentum. Das verstellt oft den Blick auf einen neutral und fundiert geschätzten, aktuellen Wert des Hauses. Zu hohe Schätzungen reduzieren den Interessentenkreis drastisch, zu niedrige Wertangaben können eine Anfragenflut auslösen. Online-Makler ziehen für die Schätzung Berechnungsalgorithmen hinzu, die einen durchschnittlichen Verkaufswert gültig für Ihre Region herausarbeiten. Sicher ist das ein guter Annäherungswert.
Eine persönliche Begehung des Standortes, eine echte Analyse der Stärken und Schwächen auf Ihrem Grundstück allerdings spezifiziert den erzielbaren Preis deutlich genauer. Ein ortsansässiger Makler kennt zudem die Besonderheiten Ihres Viertels oder sogar Ihrer Straße. Er wird Sie auch auf die Wertsteigerung durch belegbare Sanierungsmaßnahmen hinweisen, oder Empfehlungen aussprechen, mit welchen kleineren Maßnahmen noch größere Wertsteigerungen realisierbar wären. Ein vom Profi konkret ermittelter Verkehrswert gibt in der Verkaufsverhandlung souveräne Sicherheit.
Die potentiellen Käufer
Sie haben einen großen Bekanntenkreis und wissen schon, wem Sie Ihre Immobilie anbieten wollen. Gut, dann kennen Sie Ihre Zielgruppe schon besser, als die meisten Verkäufer zu Beginn des Prozesses. Eine gemeinsame möglichst harmonische Preisfindung ist damit aber noch nicht gesichert; die sollte von neutraler, kompetenter Seite vorgenommen werden.
Überregionale Online Portale leben von der großen Menge interessierter Immobilienkäufer im Bundesgebiet. Es wird derzeit mehr gesucht als angeboten. Somit könnte die Anzahl der Interessenten hoch sein. Die Treffgenauigkeit ist nur dann hoch, wenn Sie zuvor eine gute Beschreibung des Verkaufsobjektes und ggf. des Wunschkäufers hinterlegt haben.
Ein aktiver, gut vernetzter Makler vor Ort führt mit Sicherheit eine Interessenten-Datenbank für seinen Einzugsbereich und hat bereits eine passende Auswahl potentieller Käufer in der Schublade. Das erspart Ihnen im besten Fall Zeit und die Flut der Anfragen für Ihre Immobilie, denn ein seriöser Makler wird Ihnen nur wirklich relevante Kaufanfragen vermitteln. Und sollten Sie lieber eine diskrete Vermarktung wünschen, bleibt Ihnen nur die Auswahl eines entsprechend agierenden Maklers.
Die benötigten Formalien
Im Netz finden sich diverse hilfreiche Webseiten, die vollständige Listen über die notwendigen Formulare, Energieausweise, Grundrisse und Nebenkostenberechnungen zur Verfügung stellen. Das ist ein guter Schritt auf Ihrem Weg zum Verkauf, doch unterschätzen Sie bitte nicht die zeitlichen und manchmal nervlichen Aufwände, um z.B. an einen Grundbuchauszug oder Anliegerbescheinigungen zu kommen. Ein Makler als Ihr Projektmanager berät Sie fachkundig, wo Sie welche Unterlagen beantragen und erhalten können. Durch seine lokale Verankerung kennt er alle regionalen Ämter und deren Kontaktpersonen meist persönlich.
Die Darstellung der Immobilie im Vermarktungsprozess
Eine ansprechende und zielgerichtete Beschreibung eines Produktes verkauft. Guter Text, vollständige Fakten und aussagekräftige Fotografien sind eine echte Unterstützung beim Bestreben, den bestmöglichen Verkaufspreis für die Immobilie zu erlangen. Ein Makler erkennt schon bei der ersten Begehung, ob ein professioneller Fotograf für das Exposé hinzugezogen werden sollte. Ebenso stellt Ihnen ein gut vernetzter Makler schnell und unkompliziert Hilfe bei der Suche nach Handwerkern zur Verfügung, die noch relevante Mängel am Haus vor der ersten Besichtigung beheben sollen.
Ein Online-Makler kennt per Definition natürlich den Online Kanal am besten. Aber auch ein Makler-Portal kann nur ein so attraktives Angebot erstellen, wie Sie es mit aussagekräftigen Inhalten füllen können. Sie persönlich kennen die guten Seiten Ihrer Immobilie am besten, ein engagierter Makler findet die passenden Worte dafür. Der ortsansässige Immobilienmakler hat üblicherweise tiefe Kenntnisse aller gängigen Verkaufsplattformen und Marketingkanäle, er kann die Kampagne zum Verkauf Ihrer Immobilie gezielt und ohne große Streuverluste online und offline steuern.
Besichtigungen organisieren
Die Interessenten sind ausgewählt, das Exposé hat in den richtigen Kanälen passende Kaufanfragen ausgelöst. Jetzt kommt der meist kaufentscheidende Moment des Rundgangs. Hier tauchen alle Fragen der optimalen Präsentation auf. Fragen, die der Immobilienmakler schon viele Male durchgespielt und umgesetzt hat. Nutzen Sie die Tipps und Erfahrungen eines Profis an Ihrer Seite. Die Besichtigung und der dort gewonnene Eindruck beeinflussen alle folgenden Schritte.
Die Verhandlung
Verkaufsverhandlungen für die eigene Immobilie können durch die emotionale Bindung des Verkäufers kraftraubend werden. Für die Erzielung eines optimalen Verkaufspreises ist die Professionalität, Neutralität und Routine eines Maklers ein starkes Argument.
Bonität, Rechtsfragen und finaler Ablauf
Einigkeit über den Kauf/Verkauf der Immobilie wird erzielt, Sie stehen kurz vor Ihrem Ziel. Was ist jetzt noch zu beachten, wer setzt einen rechtsgültigen Vertrag auf, wie ist die richtige Reihenfolge der Zahlung, Überschreibung, Grundbucheinträge? Wann haben Sie Zugriff auf die Verkaufssumme? Themen, die kurz vor Ende des Prozesses noch erheblich Unruhe bei unerfahrenen Verkäufern auslösen können. Durch die detaillierte Kenntnis aller Schritte und aller Eventualitäten gibt Ihnen Ihr kompetenter Makler an Ihrer Seite Sicherheit und Souveränität. Bis alle Fragen geklärt und beantwortet sind, Sie über die Verkaufssumme verfügen können und bei guten Maklern auch darüber hinaus.
Der Kostenvergleich
Die Abschaffung des Besteller Prinzips beim Verkauf von privat genutzten Wohnräumen hat die Kostensituation verändert. Zuvor trug der Auftraggeber der Dienstleistung, also der Verkäufer, die Kosten des Immobilienmaklers zu 100 %. Seit Dezember 2020 hat der Gesetzgeber nun eine 50/50-Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer bestimmt. Der maximale Prozentsatz auf die Verkaufssumme beträgt in Schleswig-Holstein 7,14 %. Somit übernimmt der Verkäufer nur noch 3,57 % der sogenannten Courtage. Diese Maklerprovision fällt nur bei erfolgreich verlaufener Vermittlung an.
Einige Online Anbieter werben mit einer günstigen oder gar Courtage-freien Vermarktung der zu verkaufenden Immobilie. Auch das Gerücht, provisionsfreie Immobilien würden höher-preisig verkauft, hält sich noch immer am Leben. Eine automatisierte Bewertung Ihrer Immobilie jedoch, die nicht alle Preis-beeinflussenden Faktoren berücksichtigen kann, führt leicht zu einer falschen, zu niedrigen Bewertung des Objektes. Da gehen schnell 5 bis 10 % des Wertes verloren.
Fazit Immobilienverkauf mit oder ohne Makler
Stellt man die genannten 3,57 % Courtage den genannten Leistungen des professionellen und engagierten Maklers gegenüber, wird sich in den meisten Fällen ein eindeutiges Bild ergeben. Lokale Kenntnisse sind ihr Geld wert und kompensieren etwaige Kosteneinsparungen bei Online-Diensten deutlich über.
Mit einem kompetenten, lokalen Makler an Ihrer Seite buchen Sie sich Immobilien-Know-how, einen potentiell höheren Verkaufspreis und weniger eigenen Zeit- und Verwaltungsaufwand. Alle Kosten der Vermarktung, die Sie sonst selbst vornehmen müssten, sind in diesem Preis bereits enthalten.
Zu guter Letzt kommt das Argument der lokalen Nähe noch einmal in die Waagschale: Jeder ortsansässige Immobilienmakler wird seine Verkaufs- oder Vermietungsprojekte immer fair und sauber durchziehen, denn er bleibt genau wie die an der Transaktion Beteiligten auch nach dem Kauf/Verkauf vor Ort.
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