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Ein kritischer Blick auf den Teilverkauf von Immobilien

Jürgen Bötticher von westimmobilien sieht den Teilverkauf von Immobilien als Finanzierungsoption kritisch.

Was steckt hinter der populären Finanzierung Teilverkauf von Immobilien im Alter?

 

Das Geschäftsmodell des Immobilienteilverkaufs ist erst seit 2018 auf dem Markt, erhält aber derzeit nicht zuletzt durch hohen Werbedruck online, in TV und Print enorme Aufmerksamkeit. Grund genug, diese Idee einmal genauer zu analysieren. Beim Teilverkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sollen vornehmlich ältere Eigner*innen in die Lage versetzt werden, schnell und einfach an liquide Mittel zu kommen, um entweder dem Eigentum oder sich selbst etwas Gutes zu tun. Dabei können die Teilverkäufer die Immobilie weiterhin bewohnen oder durch ein vertraglich zugesichertes Nießbrauchrecht auch zum eigenen Vorteil vermieten.

Der Ablauf des Teilverkaufs

Durch den Verkauf von bis zu 50 % der Anteile an der Immobilie, mindestens aber Anteile im Wert von 100.000,- € erhält der Teilverkäufer nach dem notariellen Eintrag des Teilkäufers im Grundbuch Geldmittel, die er frei einsetzen kann. Im Gegenzug wird je nach Wert des Objektes ein monatliches Nutzungsentgelt fällig, welches derzeit üblicherweise zwischen 2,9 und 3,49 % der Verkaufssumme pro Jahr beträgt. Beispielsweise würde ein Einfamilienhaus, das zu 50 % teilverkauft und von einem Gutachter auf 400.000,- € geschätzt wird, 200.000,- € verfügbare Mittel in die Kasse des Verkäufers spülen. Zurückzahlen würde er dann bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 3 % eine monatliche Summe von 500,- € an das Teil-kaufende Unternehmen.

Die Wertermittlung und die Wertsteigerung

Zumeist übernimmt der Teilkäufer die Kosten für den als unabhängig titulierten Wertgutachter. An dem vereinbarten Wert orientiert sich die Auszahlung genauso wie die Rückzahlungsraten, die einer Miete sehr ähnlich sind. Soweit, so transparent. Kniffeliger wird es bei der Betrachtung des zu Grunde liegenden Geschäftsmodells. Der Teilkäufer erhofft sich natürlich gemeinsam mit dem Verkäufer Wertsteigerungen der Immobilie. Beide profitieren, wenn dieser Fall eintritt. Die Unternehmen sichern sich an dieser Stelle jedoch rechtlich und finanziell ab, indem sie Wertsteigerungen von 15 bis 17 % vertraglich festlegen.

Der Komplettverkauf

Bei einem Komplettverkauf durch den Eigner werden diese bis zu 17 Prozentpunkte immer fällig und müssen vom Verkäufer somit auch dann bezahlt werden, wenn die Immobilie nicht entsprechend an Wert gewonnen, oder sogar Wert verloren hat. Dieser ‚Mindesterlösanteil‘ (Minimumanteil = Werteinsatz plus ca. 17%) wird von allen Anbietern eingefordert. Einen potentiellen, meist unvorhersehbaren Wertverlust einer Immobilie trägt der Verkäufer immer allein, während die Gewinne geteilt werden.

Hinzu kommt bei einigen Anbietern ein ‚Durchführungsentgelt‘ von 2,5 bis zu 10 % des Verkaufserlöses beim Komplettverkauf. Auch dieses ‚Serviceentgelt‘ trägt nur der Verkäufer.

Die Nebenkosten

Der Teilkäufer wird durch sein Investment zu einem stillen Miteigentümer. Das lässt dem Verkäufer Freiräume für die Gestaltung und Nutzung der Immobilie. An den entstehenden Mehr- oder Nebenkosten für die Instandhaltung, Reparatur oder Modernisierung beteiligt sich der Teilhaber hingegen nicht, oder nur geringfügig bei belegbarer energetischer Optimierung der Immobilie. An der Wertsteigerung durch die baulichen Maßnahmen nach der ersten Wertschätzung partizipiert der Teilkäufer hingegen wieder in vollem Umfang.

Der Rückkauf nach dem Teilverkauf

Ein Rückkauf des Verkäufers oder seiner Erben ist jederzeit möglich. Das wird vertraglich zugesichert, oft in Form eines Vorkaufsrechts. Die Konditionen hierfür sind aber nicht vom Start weg völlig transparent. Zumeist wird im Falle eines Rückkaufs ein erneutes Wertgutachten notwendig, welches dann aber vom Rückkäufer zu finanzieren ist und zumeist im 4-stelligen Eurobereich liegt. Es kann in dieser Situation durchaus passieren, dass durch die selbst getätigten, zwischenzeitigen Modernisierungsmaßnahmen eine Wertsteigerung erzielt wurde, die nun beim Rückkauf zu erhöhten Kosten führt. Der Teilverkäufer zahlt also doppelt, während der Teilkäufer die Wertsteigerung voll zu seinen Gunsten mitnimmt.

Die Auswirkung der Zinsentwicklung

Die aktuell steigende Zinsentwicklung für Kredite sorgt bereits heute bei einzelnen Anbietern für steigende Kosten beim Teilverkauf, da durch steigende Zinsen auch die Mieten-ähnlichen Nutzungsentgelte nach oben korrigiert werden. Die bisher üblichen 2,9 - 3,0 % werden von ersten Teilverkauf-Anbietern bereits auf 3,49 % erhöht. Dafür werden für eine Spanne von 10 Jahren diese Zinssätze festgeschrieben (Stand April 2022). Falls dies nicht vertraglich abgesichert ist, erhöht sich das Risiko steigender laufender Kosten für den Teilverkäufer. Bei einer vielleicht schon zuvor engen Kalkulation kann dies trotz Wertsteigerung der Immobilie zu einer Überschuldung und somit zu einem erzwungenen Komplettverkauf der Immobilie führen.

Zwischenfazit zum Teilverkauf

In allen anderen geteilten Immobilien-Eigentumsformen werden Zugewinne und Kosten anteilig behandelt. Beim Teilverkauf bleiben die Kosten vor allem bei Wertverlust und bei notwendigen baulichen Maßnahmen beim Teilverkäufer allein hängen, während die Gewinne aufgeteilt werden. Das relativiert die zunächst niedrig scheinenden monatlichen Kosten des Nutzungsentgelts von derzeit ca. 3 % deutlich!

Zitat Jürgen Bötticher, westimmobilien, Schenefeld:

„Der Gesetzgeber sollte beim Geschäftsmodell des Immobilien Teilverkaufs wie schon bei der Splittung der Makler Courtage regulierend eingreifen. Der gewählten Zielgruppe der Senioren wird nicht transparent die Bedeutung verschiedener Vertragsklauseln aufgezeigt, die in vielen Fällen zu klaren Benachteiligungen der Teilverkäufer führen kann.“

Finanzierungsalternativen zum Immobilien Teilverkauf

Der Teilverkauf ist aufgrund der schnellen Auszahlung und der damit verbundenen Liquidität sehr erfolgreich gestartet. Die Versicherungen und Banken haben lange wenige Alternativen einer Finanzierung im Alter geboten. Doch sie haben natürlich den demographischen Wandel genau im Blick und steigen zunehmend mit attraktiven Angeboten auch von langfristigen Immobiliendarlehen für Best Ager (Mindestalter 60, Immobilie lastenfrei) in den umworbenen Markt ein. Nach dem ‚First Mover‘ Allianz folgen nun immer mehr seriöse Anbieter für Immobilien Beleihung.

Neben dem Best Ager Immobilienkredit bieten sich weitere Modelle für die Auflösung von Liquiditätsengpässen im Alter für Immobilieneigner an. Die Immobilien-Leibrente sichert eine finanzielle Versorgung auf Lebenszeit zu, überführt aber das Eigentum in die Hände des Rentengebers.

Trotz der hartnäckigen Gerüchte, Kreditgeber würden für ältere Kreditsuchende keine Angebote im Markt platzieren, sind diverse Optionen auch für Senioren auffindbar. Ob Immobiliendarlehen, Hypothekendarlehen, Hausfinanzierung oder Immobilienfinanzierung oder aber ein Hauskredit für Sie in Frage kommt, wird in einer seriösen Beratung schnell deutlich. Interessant ist in jedem Fall: Die aktuelle Niedrigzinsphase und eine gute Bonität des Kreditnehmers lassen viele Angebote deutlich günstiger ausfallen, als die gesammelten Kosten des Teilverkaufs.

Ein eher amerikanisches Modell ist die Umkehrhypothek, bei der der Darlehensnehmer Eigner der Immobilie bleibt und die Schulden sich quasi bis zu seinem Tod anhäufen. Danach zahlen entweder die Erben, oder die Immobilie wird verkauft und die Kosten werden aus dem Verkaufserlös getilgt, Überschüsse gehen an die Erben. In Deutschland hat sich die Umkehrhypothek bisher nicht breit durchgesetzt.

Zu guter Letzt steht immer auch die Möglichkeit eines Verkaufs im Raum. Oft lässt sich durch den Verkauf einer liebgewonnenen, aber zu groß gewordenen Immobilie wieder Lebensqualität gewinnen, weil der neue Lebensraum besser den jetzigen Gegebenheiten angepasst ist. Der Vorteil liegt auf der Hand: Die über die Jahre erreichte Wertsteigerung der Immobilie kommt zu 100 % beim Verkäufer an! Und spätestens mit der Einführung des neuen Maklergesetzes und der festgeschriebenen Teilung der Maklercourtage auf Käufer und Verkäufer sind die Kosten hier meist niedriger als in vergleichbaren Modellen.

Empfehlung

Ein sorgsamer Vergleich lohnt sich immer! Erfragen Sie grundsätzlich immer mehrere Angebote von unterschiedlichen Anbietern und ziehen Sie vor einer Entscheidung nach Möglichkeit einen vertrauten Steuerberater, Rechtsanwalt oder Immobilienmakler zur Analyse hinzu. Die Beratung durch einen seriösen, ortsansässigen Experten hilft bei der Einschätzung der ortsüblichen Quadratmeterpreise genauso wie bei der Erläuterung der individuell besten Finanzierungsalternativen.

 

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